El "nearshoring" es un fenómeno que ha propiciado que Yucatán cuente con más de 310 proyectos de inversión privada en sectores como el textil, aeronáutico, automotriz, agroindustrial, turístico, inmobiliario, de servicios, logístico y aeroespacial. En conjunto, estos proyectos representan una derrama económica para el estado superior a los 138 mil millones de pesos e incluyen la participación de empresas de renombre mundial como Airbus, Walmart, Leoni, Accenture, Amazon y el primer centro de distribución de Mercado Libre en el sureste mexicano, que representó una inversión de 1600 millones de dólares (mdd) y tiene una capacidad de almacenaje de dos millones de productos. Esta ha sido la mayor inversión de la firma en México. Otras inversiones significativas incluyen las tres plantas de “Woodgenix”, un fabricante chino de cocinas que provee a World Disney Resource y a Home Depot, y la llegada de la empresa japonesa “Uchiyama Manufacturing Corporation”.

Además, se proyecta para un futuro cercano la suma de 260 proyectos de inversión de empresas de Estados Unidos, China, Japón, Corea del Sur, Alemania, España, Inglaterra y Francia. Estas compañías, aunque en muchos casos continúan operando en la región asiática, están relocalizando o ampliando su manufactura en México para acceder al mercado estadounidense. Varias transnacionales del sector automotriz, que anteriormente concentraban toda su manufactura en China, Malasia, India y Vietnam, ahora están estableciendo operaciones en México.

México se ha vuelto un destino más atractivo para trasladar la manufactura asiática debido a su proximidad geográfica con EE.UU., el costo competitivo de la mano de obra, la guerra comercial entre Washington y Pekín, y las ventajas ofrecidas por el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (T-MEC), que entró en vigencia en 2020. Cuando el expresidente de Estados Unidos, Donald Trump, impuso aranceles de hasta el 25% a las importaciones provenientes de China en 2018, muchas empresas buscaron reemplazar el sello "Made in China" por "Made in Mexico".

De acuerdo con un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), la reubicación empresarial podría significar para las naciones de Latinoamérica y el Caribe ingresos cercanos a los 78 mil millones de dólares en exportaciones. Además, México podría ser el más beneficiado, con ingresos anuales de aproximadamente 35,300 millones de dólares solo en exportaciones de bienes. El objetivo del “nearshoring” es que Yucatán se convierta en una nueva frontera con Estados Unidos para exportar productos a la Costa Este, según los datos proporcionados por la consultora Credit Suisse.

Gran parte de este desarrollo se debe al "Tren Maya", que, siendo también un tren de carga, se conectará con el proyecto del tren Transístmico. Este último facilitará la conexión entre el Pacífico y el Atlántico, convirtiéndose en un corredor logístico de importancia comparable al Canal de Panamá. La intención es que las materias primas lleguen por Salina Cruz, se transformen y se envíen a Yucatán para su posterior exportación a través de Puerto Progreso. Esto se debe principalmente al crecimiento en importaciones y a la notable migración de insumos para manufactura y exportación desde el sureste asiático y China hacia Estados Unidos.

A pesar de que más del 70% de las actividades industriales impulsadas por el nearshoring se concentran en el norte de México, datos de la consultora CBRE indican que la región sur podría atraer una mayor inversión extranjera en logística y como centro de distribución. Según cifras del Banco de México (Banxico), en los últimos 12 meses a partir de junio de 2022, la producción e inversión de empresas extranjeras en el sur del país aumentó 1.5 puntos porcentuales, y en 2023, el crecimiento fue de entre 0.9 y 1.2 por ciento.

Yucatán se destaca en la región sur por su posición geográfica, infraestructura y las ventajas significativas que ofrece en comparación con otras zonas del país para la reubicación de grandes industrias globales. Entre los aspectos más importantes se encuentra la seguridad, un desafío prominente para las empresas debido al poder de organizaciones criminales en ciertas áreas del país. Según el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP), Yucatán registra la tasa más baja de delitos. Otro factor crucial es la disponibilidad de recursos hídricos, en contraste con otras regiones que enfrentan escasez de agua, uno de los tres principales riesgos y limitantes para la expansión del nearshoring en México. La disponibilidad de agua es esencial para la industria.

Es probable que se promueva la llegada de industrias 'secas' al norte del país, donde la disponibilidad de agua es limitada, buscando aquellas que consuman menos recursos hídricos. Por otro lado, la industria 'húmeda', con mayor consumo de agua, se dirigiría al sureste mexicano. Es importante destacar que, aunque los parques industriales más cercanos a Estados Unidos ofrecen grandes ventajas logísticas y cuentan con una sólida base de proveedores y talento local, la construcción del Corredor Transísmico está brindando ventajas similares al sureste. Así, las oportunidades de crecimiento para el sur de México se enfocan en logística, almacenamiento y en ser un punto clave para la cadena de suministro y producción. No obstante, el desafío para los emprendedores nacionales radica en integrarse eficazmente en este proceso.

La promoción internacional del territorio y las inversiones federales en infraestructura han llevado a que Yucatán alcanzara un flujo de Inversión Extranjera Directa (IED) de 535.9 millones de dólares en 2022, una cifra récord según datos de la Secretaría de Economía (SE). Este logro posiciona al estado en un momento sin precedentes en cuanto a la atracción de empresas internacionales, estableciéndolo como un importante polo de inversión. Por este motivo, se están desarrollando proyectos como la ampliación del Aeropuerto Internacional de Mérida, para aumentar su capacidad de 2 a 4.7 millones de visitantes, y la ampliación del Puerto de Altura de Progreso, que es el puerto con mayor variedad de carga en el Sistema Portuario Nacional y el de mayor flujo de contenedores en el sureste. También se incluyen la construcción de un viaducto elevado en dicho puerto, las plantas de ciclo combinado Mérida IV y Valladolid, la ampliación de la red de gas natural, el proyecto Cuxtal II que duplicará la capacidad del sistema Mayakan2, tres parques eólicos y dos plantas solares.

Además, se están realizando gestiones ante el gobierno federal para extender los incentivos fiscales, actualmente aplicados en los recintos estratégicos fiscalizados del corredor transístmico, al polo tecnológico del bienestar de Yucatán. Todo esto convierte a Yucatán en el estado ideal para invertir, con potencial para convertirse en la nueva frontera con la Costa Este de Estados Unidos. Esto hará que el sureste mexicano sea más competitivo y aumente su participación en las importaciones regionales hacia el país vecino.

La consultora británica Deloitte calificó en 2021 a Yucatán como el estado con las mejores condiciones para invertir. Además, en 2022, el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) ubicó a Mérida entre las diez ciudades más competitivas del país. Yucatán está experimentando un crecimiento superior al resto de México; mientras que el país crece a un ritmo del 5.9 por ciento anualmente, el estado lo hace al 8.1 por ciento. La inversión extranjera y la industria han estado experimentando un crecimiento significativo, y Yucatán ocupa el primer lugar en el país en cuanto al crecimiento en la captación de la Inversión Extranjera Directa (IED).

¿De qué manera impacta todo esto al sector inmobiliario? De manera significativa, en primer lugar por la necesidad de construir una gran cantidad de parques industriales y, como consecuencia, por el desarrollo residencial que se debe generar para satisfacer la demanda de vivienda. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) señaló que la demanda de espacios industriales aumentó un 42% en 2022 en comparación con el año anterior.Las autoridades en el país y los desarrolladores de parques industriales continúan trabajando para ampliar y mejorar las alternativas, lo que sin duda seguirá atrayendo inversión; no obstante, ante el incremento de la demanda, la industria inmobiliaria deberá invertir de manera sustancial en la construcción de naves industriales, especialmente en las zonas y mercados que resultan de interés comercial como lo es Yucatán. Lo anterior permitirá aprovechar el enorme impulso que el nearshoring está dando a este y otros sectores de la economía.

La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) confirma que hay más interés de empresas extranjeras que quieren venir a México, especialmente asiáticas y queda poco espacio disponible para rentar en los parques industriales.

Según Pablo Monsivais, analista del banco Barclays, se está rentando espacio industrial cuando apenas están construyendo, fenómeno que no se había visto antes.

Estamos viendo cómo avanza la re-localización. Solo en el último año, trasladaron sus operaciones de manufactura a México cerca de 70 plantas del sector automotriz.

Mientras algunas de aquellas plantas ya están funcionando, otras están a punto de entrar en operaciones.

En el transcurso del 2024, se anticipan varias tendencias significativas en nuestro país, como, por ejemplo, la apertura de 47 nuevos parques industriales que proyecta la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Asimismo, la AMPIP, espera que entre los años 2024 y 2025 lleguen a México alrededor de 453 nuevas empresas, de las cuales 77 serían chinas. Lo anterior se traduce en una demanda potencial de hasta 2.5 millones de metros cuadrados. Esto se ha dado gracias al modelo mexicano de parques industriales, que cumplen con altos estándares y buenas prácticas internacionales para brindar certeza a las empresas e inversionistas.

Por último, es importante destacar que el fenómeno del nearshoring ha atraído a más de 800 compañías extranjeras a México desde 2018 y tan solo la AMPIP proyecta la llegada de 453 nuevas empresas a los parques industriales mexicanos entre 2024 y 2025 con un notable interés por parte de empresas chinas; tendencia que se alinea con las estimaciones de crecimiento económico y productividad laboral y que consolidan la importancia del nearshoring como motor de desarrollo en México.

Sin duda es el mejor momento para invertir en modelos inmobiliarios industriales en el sureste mexicano.